Nuage fiscal sur les fonds immobiliers luxembourgeois investis en France

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Réforme du régime fiscal des sociétés de personnes

L’administration fiscale française a récemment publié un “white paper” relatif au traitement fiscal des sociétés de personnes (SDP) françaises. Ce document vise à organiser une concertation afin de faire évoluer d’ici 2011 la notion de société de personnes telle que définie par le droit fiscal français vers une notion plus proche des standards internationaux.

En France, la SDP est un sujet fiscal propre mais l’impôt est dû par ses associés. Selon les standards internationaux, la SDP est fiscalement transparente et les associés réalisent leur activité au travers de la structure.

Certains éléments du white paper” font légitimement craindre une taxation nouvelle des plus-values réalisées en cas de cession de parts de SDP à prépondérance immobilière. Cette évolution de la notion, qui a fait l’objet de nombreuses tentatives modérées et infructueuses par le passé, pourrait cette fois se concrétiser à brève échéance, d’ici à 2011.

Si nos craintes sont fondées, ces modifications pourraient avoir de multiples répercussions notamment dans les relations internationales et l'application des conventions fiscales aux SDP. En effet, certaines conventions fiscales ne permettent pas à la France d'imposer la plus-value de cession de parts d’une SDP à prépondérance immobilière, à moins que celle-ci ait pour unique objet "l'acquisition d'immeubles en vue de leur attribution en propriété ou en jouissance aux associés". L’administration fiscale a cependant une interprétation plus extensive de la notion d'immeuble - cf. les conventions franco-allemande ou franco-belge notamment).

Avec la reconnaissance de la transparence des SDP, ces conventions pourraient, sans être modifiées, permettre la taxation en France des plus-values de cession des SDP françaises à prépondérance immobilière. Ceci est d'autant plus vrai pour la convention fiscale franco-luxembourgeoise qui se réfère expressément à la personnalité fiscale de la SDP.

Bon nombre de fonds immobiliers luxembourgeois investis en France sont structurés via des SDP françaises de type SCI, propriétaires d’actifs immobiliers et détenues par des sociétés holding résidentes du Luxembourg. Sous certaines conditions, ce schéma peut permettre la non-imposition en France des plus-values de cession des actifs immobiliers via la cession des sociétés propriétaires des immeubles.

Cette non-imposition pourrait être amenée à disparaitre. En effet, selon la nouvelle version de la convention fiscale franco-luxembourgeoise (2008), les plus-values de cession d’une SDP détenant des immeubles en France réalisées par les associés résidents du Luxembourg, ne sont pas imposables en France dans la mesure où la personnalité fiscale des SDP "est distincte de celle de ses membres".

En conséquence, les plus-values en cause deviendraient taxables (y compris pour la quote-part existant de façon latente au jour de l'entrée en vigueur de la réforme). Cette crainte est renforcée par le projet de disposition "balai" visant à imposer en France tout gain réalisé par un non résident qui est aujourd’hui doublement exonéré en raison d'une différence de qualification fiscale entre les Etats concernés.

S’agissant d’une évolution du droit interne français, celle-ci pourrait intervenir très rapidement, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une ratification semblable à celle exigée pour la modification des traités internationaux, laquelle nécessite souvent plusieurs années. Dès lors, un tel dispositif fiscal pourrait être voté et devenir applicable en seulement quelques semaines, après la présentation du projet de loi...

Quelle démarche adopter?

• vérifier dès à présent l’existence d’un réel risque financier
• envisager les solutions qui pourraient être mises en œuvre, si le risque se confirmait, dans un délai compatible avec celui de l’entrée en vigueur du nouveau dispositif.